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从上海康城的群租之痛,看大体量小区现状

时间:2015-11-26 17:16:03    来源:    浏览次数:    我来说两句() 字号:TT

  沪上大型社区的代表——上海康城项目,位于闵行莘庄,目前总户数约1.2万,四期之后还留有一片地,待建好后总户数会增加至1.6-1.7万户,来康城看房的客户都直呼:这小区太大了!这么大的社区,很容易为区域导入大量人口,刺激配套发展,但如果物业管理不到位,也容易产生严重的问题。

  房东:投资客比例不小

  由于处在较外围的位置、小区体量大、非地铁房,所以房价相对便宜,一直以来租赁和买卖成交都非常高。特别是2010年之前,很多江浙一带的客户批量买入该项目,所以现在可出租房源非常多,康城出租户占总户数的25-30%。也因为房子实在太多,难以监管到位,滋生出很多群租的情况,群租户占总户数至少10%的比例,因此康城中围绕群租而生的投诉不断。

  客户:坚决远离群租户

  群租不仅会给整个小区带来安全隐患、给很多自住业主造成生活不便,还影响了很多想买康城房子的客户。上海链家上海康城店经理表示:群租房本身的销售,不会受其曾经被群租过的影响。但客户比较介意的是,若房源在带看时是还在群租状态中的,客户会立即表示不要了。还有一些客户在看房时,若发现房源左右、上边为群租房的话,也不会买下该房源,甚至不会选择该栋楼,只因为不想和群租客做邻居,然后这些客户会转选周边其他小区置业。

  房价:受群租的影响大

  群租比例高不仅会影响二手买卖,也波及到了租赁客户。康城小区目前共四期,一期、二期自住率较高,虽然房龄老,楼间距小,但是价格相对于三期、四期来说会稍高一些。比如二期两房房源会比三四期的同类房源价格高出1000-2000元/㎡,原因就在于三期、四期出租比例较高,特别是群组现象特别多。也正因如此,目前小区二手房单价在2万元左右,比周边房价要低一些,一直处于被压抑的状态。

  物业:需要改进管理

  小区太大了,入住的人鱼龙混杂,周边环境也是脏乱差,物业要想里里外外都管好,的确不易,所以物业费只有1.5元/平,是符合目前小区的实际品质的。但大量闲置出租房屋导致“二房东”屡劝不退的情况,还是需要物业来主导清理。只有小区整体的群租情况好转,自住的居民和普通的租客才能提高生活质量,进而房价才有更大的上涨机会,小区品质提升后,物业费也可以适当调整,届时各方即可各取所需。

  上海链家市场研究部总监陆骑麟表示:从上海康城小区可以总结出很多痛点:

  第一,户数多的小区,物业管理难,物业费低造成监管不到位,容易滋生群租,恶性循环。

  第二,小区房价容易沦为周边地区的房价“洼地”,只有提高物业管理,清理二房东和群租,小区的房价才会有一个质的飞跃。

  第三,因小区口碑差,诚意二手房客户会分流至周围项目。

  第四,群租房的销售过程有难度,看房会很麻烦,比如房东不会把钥匙交给中介管理;比如房屋被人为分隔开了,看不出户型,只能去看同房型的其他房源;比如群租房内比较乱,买家看房感受不好等。

  当然,即便有如此的痛点,目前康城二手买卖成交月均也有100多套的量。租金相比去年也有一定的涨幅,二房租金目前4000元左右,去年为3500元;三房租金目前5500-6000元,去年为4500元,一年上涨1000元/㎡。长远看,现在投资该小区,未来会有不错的利润空间,但这一切都要看物业“降伏”二房东和群租的实际效果了。

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